Tháng Mười Hai 19, 2021

Bên cạnh việc mua bán căn hộ cao cấp đang vô cùng sôi động trong thời điểm sau dịch và ổn định nền kinh tế Việt Nam thì nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một trong những chủ đề đang được rất nhiều người quan tâm

Trong bài viết này xuhuongbds sẽ cùng bạn đọc tìm hiểu về những lưu ý và thông tin mới nhất về chủ đề này.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao đất và quyền sử dụng thửa đất đó từ người này sang người khác thông qua các hình thức khác nhau. Ở đó, bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất sẽ nhận được số tiền tương ứng từ bên nhận đất và quyền sử dụng đất theo thoả thuận của hai bên.

Các hình thức chuyển giao đó cụ thể là:

  • Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
  • Chuyển nhượng quyền sử dụng (hay còn gọi là mua bán đất)
  • Thừa kế quyền sử dụng đất
  • Tặng hoặc cho quyền sử dụng đất
  • Góp vốn bằng quyền sử dụng

Tuy nhiên, các hoạt động giao dịch đó chỉ hoàn tất và có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính theo quy định của luật đất đai.

Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Một câu hỏi được đặt ra là ai mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Đó là những cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nội dung chuyển nhượng không thể trao đổi bằng lời nói mà tất cả những thoả thuận liên quan đến việc chuyển nhượng đều phải thể hiện trên hợp đồng và phải phù hợp với quy định của pháp luật đất đai.

Đất được chuyển nhượng phải được sử dụng đúng mục đích và đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng). Song song đó, bên nhận chuyển nhượng phải đảm bảo việc sử dụng của mình phù hợp với quy hoạch đất ở địa phương tại thời điể chuyển nhượng.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Như chúng ta biết, đất đai là một tài sản đặc biệt, mặc dù thuộc sở hữu của người dân nhưng do nhà nước quản lý. Do đó, các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại khoản 1, điều 168, luật đất đai 2013 như sau:

  • Đầu tiên, người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) với thửa đất có ý định chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
  • Thửa đất được chuyển nhượng đó không nằm trong diện tranh chấp
  • Để đảm bảo việc thi hành án thì quyền sử dụng đất không bị kê biên
  • Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, là thửa đất được chuyển nhượng phải đang trong thời hạn sử dụng đất.

Hình thức và nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng là một dạng văn bản ghi chép lại thoả thuận giữa hai bên mua và bán, cụ thể ở đây là bên người sử dụng đất và bên nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng phải được phép của cơ quan nhà nước, và được các bên đăng ký tại Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền.

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cũng như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật.

Nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra giữa các thành viên trong gia đình với nhau thì có thể lựa chọn một trong hai là: hình thức chứng nhận của công chứng nhà nhước, hoặc chứng thực của phường, xã, thị trấn nơi có thửa đất chuyển nhượng.

Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Điều 698 trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai, một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải đảm bảo các nội dung như sau:

  • Họ tên đầy đủ và địa chỉ của các bên liên quan
  • Ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan
  • Ghi rõ ràng cụ thể loại đất, hạng đất, diện tích thửa đất, vị trí thửa đất, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất tại thời điểm chuyển nhượng
  • Xác định thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, và thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng
  • Giá chuyển nhượng theo thoả thuận hoặc theo quy định của nhà nước
  • Phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán
  • Quyền của người thứ ba đối với thửa đất chuyển nhượng
  • Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất
  • Trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi được chứng thực bởi ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt đầu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng.

chuyển nhượng quyền sử dụng đất

  • Quyền và nghĩa vụ của các bên

Đối với bên chuyển nhượng, quyền đầu tiên là được nhận tiền thanh toán theo thoả thuận từ bên nhận chuyển nhượng. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng có chậm trễ trong quá trình thanh toàn thì phải chịu trách nhiệm dân sự.

Ngoài ra bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ cung cấp các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bao gồm luôn việc giao đất đúng như trong thoả thuận của hợp đồng.

Đối với bên nhận chuyển nhượng, họ có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, nhận thửa đất và sử dụng đúng mục đích, đúng thời hạn được ghi rõ trong hợp đồng.

Bên cạnh đó, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán đủ số tiền và đúng thời hạn được ghi trong hợp đồng, kèm theo là thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định luật đất đai.

Tham khảo thêm bài viết: 10 Kinh Nghiệm Mua Chung Cư Không Nên Bỏ Lỡ

Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các cá nhân, pháp nhân hoặc hộ gia đình có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai, điều này được quy định tại điểm C khoản 1 điều 179 luật đất đai năm 2013. Theo đó, bên chuyển nhượng phải là người có quyền sử dụng hợp pháp thửa đất thực hiện việc chuyển nhượng cho chủ thể khác.

quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

  • Bước 1

    Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giấy tờ chuẩn bị công chứng cần có là:

  • Dự thảo hợp đồng
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu)
  • Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, sổ hộ khẩu của các bên
  • Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân)
  • Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật
  • Bước 2

    Nộp hồ sơ. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành theo quy trình nếu đầy đủ.

Hồ sơ đầy đủ bao gồm:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
  • chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
  • Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
  • Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
  • Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
  • Tờ khai đăng ký thuế
  • Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)

Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời gian thủ tục sang tên kéo dài 10 ngày làm việc. Bộ hồ sơ sẽ được gửi đến cơ quan thuế và phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên.

Lưu ý: 

Tình huống chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc, tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ.

  • Bước 3

    Thực hiện nghĩa vụ tài chính. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo cho chủ thửa đất ngay khi có thông từ cơ quan thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. (Chi tiết thuế & phí phải nộp xem phần dưới)

  • Bước 4

    Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2

Một số chi phí liên quan khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mặc dù người dân sở hữu đất đai bất động sản nhưng vẫn do nhà nước thống nhất quản lý, vì thế khi phát sinh các hoạt động giao dịch chuyển nhượng, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều có nghĩa vụ đóng các khoản lệ phí theo quy định pháp luật đất đai.

  • Lệ phí trước bạ

Khoản 1 điều 7 nghị định 45/2015/NĐ-CP quy định lệ phí trước bạ phải đóng là

Tiền nộp đất = (diện tích đất) x (giá đất) x (lệ phí)

Tiền nộp nhà = (diện tích nhà) x (giá nhà) x (lệ phí)

Trong đó:

Diện tích đất hoặc nhà hoặc giá  được tính theo đơn vị m2

Giá đất được tính theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh/ thành phố nơi có đất

Lệ phí là 0.5%

  • Lệ phí địa chính

Lệ phí địa chính sẽ chịu cho việc chuyển nhượng là 15,000 đồng (mười lăm ngàn đồng), được quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC

  • Lệ phí thẩm định

0.15% giá trị chuyển nhượng là lệ phí thẩm định sẽ chịu, tối thiểu là 100,000 đồng (một trăm ngàn đồng) và tối đa là 5,000,000 đồng (năm triệu đồng). Điều này được quy định rõ tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP.

  • Thuế thu nhập cá nhân

Theo nguyên tắc, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ thể khác thì bên chuyển nhượng phát sinh thu nhập, do đó phải nộp thuế thu nhập cá , khoản thu này được tính theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân = (giá chuyển nhượng) x (thuế đất)

Trong đó:

Giá chuyển nhượng chính là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thoả thuận trong hợp đồng, trong trường hợp giá trong hợp đồng thấp hơn giá của ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì sử dụng giá do ủy ban nhân dân của tỉnh đưa ra.

Thuế đất được quy định là 2% tuỳ từng trường hợp.

chuyển nhượng quyền sử dụng đất 4

Một số lưu ý khi làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

  • Thông tin các bên ký hợp đồng

Đúng với quy định pháp luật, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần cung cấp chính xác đầy đủ như họ tên, địa chỉ, chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân…

  • Giấy tờ pháp lý

Quan trọng nhất là giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, hay còn gọi là sổ đỏ, sổ hồng, cần lưu ý thông tin trên sổ phải khớp với thực tế thửa đất, và thể hiện được quyền hạn của bên chuyển nhượng . Bên cạnh đó, bản đồ địa chính cần được kiểm tra kỹ càng tránh trường hợp giấy tờ giả.

  • Tình trạng nhà đất hiện tại

Cần phải xác minh thửa đất là tài sản riêng hay chung, có thuộc diện tranh chấp, thế chấp hay không. Người mua có thể liên hệ với uỷ ban nhân dân nơi có thửa đất, cũng như hỏi han người dân xung quanh để rõ hơn về vấn đề này.

Bài viết cùng chủ đề: Diện tích tim tường là gì? Cách tính diện tích căn hộ chung cư phổ biến nhất

About the author 

Xuhuongbds.com

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked

{"email":"Email address invalid","url":"Website address invalid","required":"Required field missing"}